残価設定型 ローンは、 新生銀行が2019年11月に住宅ローンを商品化しましたが、 一部の会社しか利用できないなど普及には至っていませんでした。また、「残価」の設定は気になる点でもあります。

１．ローン終了時の選択肢

�@売却による完済

　住み替えを考えている場合の選択肢 として、 売却先が見つからなく と も残価での買い取りを保証し、売却時には「残価」が残ることのない仕組みとなっています。

�A自己資金による一括返済

　継続居住を考えている場合の選択肢として、残価を退職金や自己資金で一括返済をします。

�B80歳までの期間延長

　継続居住を考えている場合に、自己資金が少ない場合や自己資金を温存したい場合に、80歳まで残高を返済ローンに切り替えることができます。

�Cリバースモーゲージへ借り換え

　継続居住を考えている場合に、自宅を担保にして融資を受ける「リバースモー ゲー ジ」という仕組みを利用することができ、毎月の返済額は利息のみで、返済額が少なくなる というメリット があります。自己資金に余裕がない場合に利用しやすい仕組みになっています。元本は、居住者の死亡時に精算しますが、その時に自宅を売却もしくは相続人が支払うことで不動産を相続することも可能 となります。

２．残価設定ローンのメリット・デメリット

�@メリット

　・毎月の返済額が抑えられる

�Aデメリット

　・ 残価設定部分に も金利が発生するため、一般的な住宅ローンとして比較して、月々の返済に対し、金利の総支払額が多くなる

３．残価設定住宅ローンが向いている人、向いてない人

�@向いている人

　・ 毎月の返済を抑えたい人

　・ 将来住み替えを考えている人

　・ マイホームを資産として考えている人

�A向いてない人

　・ 退職までにローンの完済が見込まれる人

　・ 将来その土地で建替えを考えている人

　・ マイホームを資産として考えていない人

４．仕組みをよく知り、活用する

　残価設定型住宅ローンは、うまく活用すれば価値のある住宅を負担を少なく手に入れる有力な方法ではありますが、ローン完済時の状況によっては、住み続けることが困難になる場合も出てきます。利用を検討する場合は、そのリスクをよく 理解した上で判断されるとよいでしょう。

（文責：中央綜合税理士法人）