II　不動産

1 売買の法律

<1> 土地の購入

土地を買いたいと思いますが、土地の売買をめぐってもめごとが多いようで心配です。買おうとする土地の権利関係を調べるにはどのような点に注意したらよいでしょうか。

土地を購入しようと思いますが、せっかく買った土地に目的の用途の建物が作れなかったという話を聞きました。どのような規制がありますか。

宅地を購入し自宅を新築したいと思いますが、土地の利用規制、環境および価格等について注意すべき点を教えてください。

都市近郊農家から農地を購入し、自宅を建てたいと思いますが、どのような農地でも宅地に転用できるのですか。

市街化区域にある農地を購入し自宅を新築しようと思います。転用申請手続を教えてください。

市街化調整区域内の第3種農地を購入し宅地転用を申請したいと思いますが、その手続を教えてください。

借地権を購入しようと考えていますが、借地権にはいろいろな種類があって素人にはわかりにくいと聞きますので、購入時の注意点を教えてください。

他人の通行権のある土地を購入し、通路の一部を敷地にしようと思いますが、このような利用権のある宅地購入に際してどのような点に注意すればよいでしょうか。

不動産業者による分譲別荘地を購入するとき、どのような点に注意すればよいでしょうか。

知人所有の林地を購入して別荘にしたいと思いますが、その方法と手続を教えてください。

分譲地を買おうとしましたら、その登記名義が売主である分譲業者ではなく地主になっていることが判りました。この場合どんな点を注意してその分譲地を買えばよいのでしょうか。

借地権のある土地 (底地) を購入するとき底地価格と借地権価格の比重について教えてください。

<2> 土地建物の購入

■(1) 不動産取得税の軽減措置

このたび、マイホームを新築しましたが、軽減された不動産取得税の通知がきました。 不動産取得税の軽減措置による税額の計算過程等について教えてください。

■(2) 土地・建物の価格を判断するときの注意点

居住用の土地、建物を購入するとき、価額を正確に判断するような基準はありませんか。

今度、建売住宅を買うことになりましたが、はじめてのことで不安です。一般に不動産購入時にはどのような点に留意すべきですか。

“年収の5倍で一戸建住宅が買える”という定期借地権付建売住宅の広告を見ましたが、購入に際してどのような点に注意したらよいでしょうか。

土地付住宅と一般定期借地権付建売住宅のいずれが有利か迷っています。どちらが有利ですか。

新聞広告掲載の新築マンションを購入しようと思いますが、完成は半年先です。契約に際しての注意点はなんですか。

■(7) タワーマンションの固定資産税の見直し

東京のウォーターフロント近辺に、私が希望していた間取りの高層マンションが計画されておりますので、購入を検討しています。そのマンションの固定資産税、都市計画税、不動産取得税は相当高額となるのでしょうか。

■(8) 優良住宅とはどのような建物ですか

長期優良住宅認定制度が始まると聞きました。その内容を教えてください。

■(9) 中古住宅・中古マンション購入時の注意点

新築住宅は手が出ません。とりあえず中古住宅を購入し、ゆくゆくは住宅を改築したいと思います。その際のポイントを知りたいのですが。

適当な宅地建物があり、買うつもりで登記簿を調べてみたところ、抵当権の設定登記と所有権移転請求権保全の仮登記とがついていました。これを買うにはどんな点に注意したらよいでしょうか。

建設中の住宅(マンションを含む)を、業者の説明のあとで購入契約をしましたが、引渡しを受けてみると契約時の間取りと設備が違っています。どのように対処したらよいでしょうか。

ある不動産会社から建売住宅を購入しましたが、雨もりするところやその他不完全なところがあることがわかりました。どのように対処したらよいでしょうか。

ある不動産会社から分譲住宅を買いましたが、この建物は違反建築であることが役所から呼び出しを受けてわかりました。売主 (業者) にどう対処したらよいでしょうか。

家屋を買う契約をしましたが第三者の過失により、その家屋が焼失してしまいました。代金は支払わねばならないでしょうか。

<3> 土地の売却

都市計画事業で収用予定地となっている土地を事情があって売却したいと思いますが、売れますか。

市街化区域内にある土地を売りたいと思いますが、どのような問題がありますか。

都合によって農地を、宅地として、ある人に売ることになりましたが、特別な手続きが必要でしょうか。

農地を農地として売却する場合、一般の土地売却と異なる点を教えてください。

住宅ロ―ンの未返済(抵当権設定済)がある自宅を売却したいと思っていますが、その手続と方法を教えてください。

私は現在住んでいる土地と建物を売却することにしましたが、土地と建物の権利証を紛失してしまいました。どのようにすればよろしいでしょうか。

<4> 収用・交換

土地収用法により、所有する土地が収用されることになったが、手離したくないときどうすればよいですか。

土地収用法によって自宅が収用されましたが土地と建物の損失補償はどのように算出されますか。

事業を営んでいます。土地収用によって立退きを余儀なくされましたが、事業の補償はどのようにして算出されますか。

土地収用法によって土地が収用されましたが、借地人ならびに借家人に対する補償と地主、家主の補償について教えてください。

市の道路計画で私の所有地が収用されることになりましたが、補償金よりは替地をもらった方が有利だと思います。このような要求をしても認められるでしょうか。

私の所有地に対して、市の区画整理による換地の指定通知がきましたが、以前の所有地と比べて商売上の立地条件、地形、環境等が悪くなるようです。なんとか換地を前と変わらない条件のところに変更してもらうことはできないでしょうか。

所有する不動産が用途にあわなくなったので他の土地と交換しようと思いますが、 不動産業者に斡旋依頼するときの注意点を教えてください。

<5> 取引時の注意点

不動産業者を通じて土地を買いたいと思いますが、最近の新聞によると、マイホームの夢を描く人たちの願いにつけ込んだ悪質不動産業者の横行が後をたたないとあります。不動産業者を選ぶときの注意点を教えてください。

建売住宅を購入しようと思いますが、悪徳業者にだまされたという人の話を聞き心配です。不動産売買における消費者保護の内容を教えてください。

不動産の売買契約書をつくるには、どのような点に注意したらよいでしょうか。

土地を売買したときには契約書に印紙を貼らねばなりませんか。もし、忘れた場合その契約書は無効なのでしょうか。その印紙は売主と買主のどちらが負担するのですか。

■(5) オンライン取引における注意点

不動産契約において、オンラインでの取引ができるそうですが、その際での注意点について教えてください。

■(6) 買主の代理人と契約をするときの注意点

不動産を売却するにあたり相手の代理人と称する人が出てきましたが、この場合の注意すべき点はどんなことでしょうか。

不動産を購入しようと思いますが、手付金および内金について支払うときどのような点に注意したらよいでしょうか。

小さな不動産業者から住宅を購入することになりました。手付金を支払っても大丈夫ですか。

私は、5年前Ａさんが家を建てるというので土地を貸し賃借権を設定しました。今度Ｂさんから金を借りるために、この土地を抵当に入れようと思うのですが差支えないでしょうか。

<6> 事故・トラブル

登記簿どおりの面積があるものと思って、それを基礎に代金を計算して支払いましたが、あとで実際に測量してみましたところ、少し不足していることがわかりました。売主にはどのような要求をすることができますか。

私はこのほど自分の所有する土地を1,000万円で売りましたが買主は頭金100万円を支払ったのみで、残金を支払ってくれません。売主としてはどのような対策をとればよいでしょうか。

■(3) 賃貸管理適正化法の概要

賃貸管理適正化法について教えてください。

■(4) 土地代金を手形でもらい不渡りになった

土地をＡに売り代金を手形で受取ったところ不渡りになりました。早速Ａに照会したところ、買った土地はＢに転売されＢ名義で登記されています。回収方法はありませんか。

不動産を購入し、まだ登記を済ませないうちに売主が死亡してしまいました。どうすればよいでしょうか。

不動産を購入し移転登記をした後、私も購入したという人が売買契約書をもってあらわれました。この場合どうなりますか。

土地を買う契約をし、代金の1割を手付金として支払いました。その後、通勤により便利な場所が見つかりましたので、前の契約を取消したいと思います。この場合の手付金は放棄しなければならないのでしょうか。

2 新築・増改築の法律

<1> 建物の建築制限

土地を有効に活用するために敷地いっぱいに建物を建てたいと思いますが、どのような規制がありますか。

自宅を新築しようと思いますが、建物の延床面積についての規制はどうなっていますか。

第１種・第２種低層住居専用地域以外で店舗付の自宅の新築にあたって、できるだけ高い建物を作ろうと思いますが、建物の高さ制限がありますか。

第１種・第２種低層住居専用地域内にある自宅の建替えにあたり、できるだけ階数を多くとりたいのですが、高さ制限はありますか。

土地が幅員4ｍ未満の道路に接している場合、建物の位置を道路との境界目いっぱいに建てることはできませんか。

平家を2階建てにしようと思いますが、そのために北側の隣家の日当たりが悪くなります。日影規制について教えてください。

建築工事確認申請を出すに際して、建物の青写真を隣家にみせたら日照権が侵害されるといって納得してくれません。日影規制の点では問題がなくとも話合わなければなりませんか。

防火地域内の土地に木造の自宅を新築しようと思いますが、特別の制限がありますか。

テレビや新聞で木造3階建を宣伝しています。準防火地域の自宅の建替を、木造3階建にできるでしょうか。

市街化調整区域内にある自宅の一部を取り壊し、事業をはじめようと思いますが、用途に制限がありますか。

借地上の建物が火災により焼失してしまいました。再建築するには、地主の承諾が必要でしょうか。また、再建築の場合の借地契約期間はどうなるのでしょうか。

<2> 耐震改築

最近の報道では、耐震強度不足のマンションが全国に見つかっています。強度不足を見抜くにはどうしたらよいか。また、十分でなかった販売業者にどう責任を問えますか。

私の住むマンションは旧の耐震基準で建てられているようです。耐震補強等なんらかの対策および政府の助成がありますか。

耐震改修について税制上の特例措置があると聞きましたが、その内容を教えてください。

<3> 工事着工時の注意点

■(1) 被相続人の空き家を売った場合の特例

高齢の父が先日亡くなりましたので、父が住んでいた建物は空き家となっています。いつまでも空き家にしておくのは防災上も心配ですので、その空き家とその敷地を譲渡しようと思っていますが、空き家を譲渡した場合の控除額はどのように計算するのでしょうか。

■(2) 自宅を新築する場合の業者の選び方

自宅を新築しようと思いますが、建築業者を選ぶ際の注意点を教えてください。

自宅を建築する場合、設計を専門家に依頼して工事の監督までやらせようと思いますが、そのような配慮は不要ですか。

自宅の新築に際し請負契約を結ぼうと思いますが、見積書の内容が分かりません。どう判断したらよいでしょうか。

住宅を新築する際の、工事請負契約書の内容と注意すべき点について、教えてください。

住宅を新築しようと思いますが、建築確認申請手続について教えてください。

都市計画区域内による平家建住宅を、約33�u(10坪)増築して2階建てにしたいのですが、建築確認は必要ですか。

契約した完成期日がかなり経過したにもかかわらず、工事がいっこうに進行しません。どう対処したらよいでしょうか。

建築途中で地震にあい、基礎工事からやり直しをしないと完成不能となりました。この場合の費用の負担はどうなりますか。

<4> 登記の方法と手続

長年の希望がかない、やっと家を新築したのですが、その登記手続きはどのようにするのでしょうか。

平家建ての自宅を2階建てに増築し、内装を一新しました。この場合、家屋の表示変更登記は必要ですか。また、登記手続について教えてください。

土地を買い、その売買代金を全額支払ったにもかかわらず、売主が所有権移転の登記に応じないときには、どのような手続きをとればよいのでしょうか。

家を買う交渉中ですが、その人は権利証を戦災で焼いて持っていないというのです。私が買って登記する方法はありませんか。

マンションを購入しましたが、通常の一戸の建物の場合の登記とどの点が違いますか。

不動産を購入するときの登記手続費用、仲介業者の報酬、契約書の印紙代等はいくらくらいかかりますか。

3 賃貸借の法律

<1> 借地権と賃貸借契約

土地を借りることにしましたが、借地借家法にいう土地の地上権と賃借権の違い、および登記上の効力を知りたい。

土地を借りることにしましたが、地主が借地権の登記を納得しません。どのように対処したらよいでしょうか。

地主が賃借権の登記を承諾しましたので登記をしたいと思います。その手続を教えてください。

借地上の建物を建替たり、増改築するときに必要な借地条件変更の申立手続の方法を教えてください。

借地権付建物を買いたいが、どのような点に注意したらよいでしょうか。

契約期間の定めのない借地権は、いつ、どのようなときに消滅するのですか。

知人の世話で土地を賃借し自宅を新築することになりました。借地契約書の要式とその手続を教えてください。

一般定期借地権で土地を貸そうと思いますが、貸した土地は必ず戻ってきますか。

一般定期借地権契約によって、土地を貸そうと考えていますが,保証金・権利金の取扱いや地代等について教えてください。

<2> 借地の契約変更・解除

定期借地権による借地人からの保証金に、借地人の負債に対する担保として保証金返還請求権に質権を設定することとなりましたが、地主としてどう取扱ったらよいでしょうか。

サラリーマンですが、転勤のため留守中自宅を他人に賃貸しようと考えていますが、よい方法がありませんか。

借地契約の期間が間もなく来ますが、建物は未だ堅牢です。地主と交渉し期間延長したいのですが、できるでしょうか。

土地の賃貸借契約によって貸してある土地を事情により使用することになりました。この場合、建物の損失料、立退料について話し合う予定ですが、交渉のポイントを教えてください。

土地の賃貸借契約によって借りた土地に自宅を新築し登記しましたが、その後新たに土地を取得した人から建物の損失補償をする条件で明渡し請求がありました。立退かなければなりませんか。

一時使用という条件で遊休土地を青空駐車場に賃貸しましたが、相手がガレージの建物をつくり、当方の明渡し請求に応じません。立退きを要求できますか。

地主から地代の値上げを要求されましたが、値上げ幅が大きくて納得できず再三交渉しましたが話合いがつきません。解決方法を教えてください。

借家人のいる土地建物を買取ったが、新たに家賃の値上げをすることができますか。

借りている土地を地主に無断で、知人にまた貸しをしたら、地主が、私にもその知人にも、すぐ土地を明渡せといってきましたが、どうしたらよいでしょうか。

<3> 貸家の契約

一戸建ての家屋を借りようと思いますが、契約書の中でとくに気をつけなければならないのはどの点ですか。

建物の賃貸借契約書のなかで、法的に無効となる取り決めにはどのようなものがありますか。

アパ―トを経営しようと思いますが、敷金、権利金ならびに家賃の算出基準があれば教えてください。

私は貸家を6軒自宅の近くに持っておりますが、ちょっとした修繕でも言ってこられて閉口しております。いったい借家人は修繕の費用を負担する義務はないのでしょうか。

賃貸契約書に更新期間の明示はありますが、更新料支払いの取り決めのない場合の更新料支払いの義務は借家人にありますか。

建物賃貸借契約書に賃借期間を明確に定めた特約のある場合、相手を強制的に立退かせることができますか。

借家の所有権が移転し新しい家主が挨拶にきました。この場合、旧家主との間に締結した契約書の効力、または敷金の返還の相手方などはどうなりますか。

借家人が家主に無断で家を修理したり造作した費用を立退きの際、家主に買取るよう請求してきましたが、家主に支払義務がありますか。

<4> 貸家の契約解除

借家人がある事情で引越すことになり、新たに知人を紹介されましたが、この場合契約も新たになりますので名義の書替料を請求したいと思いますができますか。

借家契約期限前に事情あって貸家を明渡してほしいが、どのような理由があれば納得してもらえるでしょうか。

貸家の一軒が土地収用法により収用されることになりました。家主として借家人にどう対処したらよいでしょうか。

家賃不払いがあったとき、どの程度の状況にならないと立退きを要求することができませんか。

私は、Ａに2階建の家屋を賃貸しましたが、Ａは私の知らない間に2階全部を権利金をとってＢに転貸していることがわかりました。私はＡとの賃貸借契約を解除することができますか。

<5> マンション管理

■(1) マンション建替決議と居住者が抱える権利関係の整理

築30年が経過し、住人から建替の要望が出ています。建替決議を得る手順と現在住人が抱える抵当権や転貸、相続問題、差し押さえ、破産手続等の権利関係はどのように処理すればいいのでしょうか。

■(2) マンション建替組合の作り方と法的な利点

建替に反対する住人への対策として、建替組合を作って反対者の区分所有権などを売却してもらう方法があると聞きましたが、どのように進めればよいのでしょうか。

■(3) マンション建替で使用目的を変更できるか

建替の際の敷地や使用目的についての規制が緩和されたそうですが、敷地の一部売却や隣接地の購入、下層階の店舗化等自由にできるのでしょうか。

■(4) 分譲業者の作った管理規約を変更したい

分譲時点から使用してきた管理規約の内容で、業者に極端に有利なものがあり、それが原因で住民のトラブルに繋がるケースがあります。この規約を変えたいのですが、どのようにしたらいいですか。

■(5) 委託管理費の削減のためのマンション組合決議

私が居住しているマンションは、居住者が負担する管理費が高額です。それは、外部契約の管理会社の委託管理費が高額であることが原因ですが、現在、管理会社を変えたいという意見がでています。これにかかる決議要件を教えてください。

4 売買・買換の税金

<1> 土地の売却・収用

所有期間5年以内の短期保有不動産の売却にかかる税金はどのようにして計算するのですか。

土地を売却しましたが、取得原価および譲渡経費としてどのような費用が税務上認められますか。

特定住宅地造成事業や土地区画整理事業等への土地譲渡益の課税に対して特別控除があると聞きましたが、どのような場合が対象となりますか。

住宅を建てるつもりで買った土地が収用されることになりました。買ってから５年以内なので短期譲渡に該当すると思います。通常の短期譲渡と同じ扱いを受けるのでしょうか。

農業振興地域の農用地区内にある農地を、農業委員会の斡旋で譲渡しましたが、この農地の譲渡所得について、なにか特例はありませんか。

相続税の納税猶予の適用を受けている農地が、区画整理されて、3割減歩される予定です。この場合の納税猶予はどうなりますか。

収用等による譲渡や居住用財産を譲渡した場合の特別控除と課税繰延べの2つの制度の選択権は納税者にあると聞きましたが、それぞれの制度について教えてください。また、その判断はどうしたらよいでしょうか。

相続により土地建物を相続しましたが、その土地を3年以内に売却したときの税金の計算方法について教えてください。

亡き母が住んでいた居住用家屋（土地付き）財産は立地条件が良いことから比較的高額で譲渡できそうです。この譲渡益にかかる節税手段は何かありますか。

友人の債務の保証人になっていましたが、その友人は事業に失敗し自己破産してしまいました。債権者からの請求に基づき、私は土地を売ってその保証債務を履行しました。この場合も土地の譲渡所得について所得税が課税されますか。

現在、個人で不動産賃貸事業を営んでいますが、賃貸収入等が1,000万円以下であり、消費税の免税事業者となっています。この度、当該不動産の一つを売却したいのですが、売却後も免税事業者のままでしょうか。

<2> 不動産の取得・保有

最近、土地を買いました。土地取得によって、支払わねばならない税金には、どのようなものがありますか。

居住用の土地の利用状況によって固定資産税の計算は違ってきますか。

固定資産税に不服の場合の審査請求、審査の申出について教えて下さい。

所有している空家の土地について、空家を撤去して更地にするよりこのまま空家のままにしておく方が住宅用地の特例が適用されて土地の税金が安く済むのですが、問題はありますか。

農地の固定資産税は、宅地に比べて、評価額、課税額とも低いと聞きましたが、どれほどの違いがあるのでしょうか。

<3> 住宅の新築と買換え

居住用の一戸建て住宅の新築やマンションの購入に際して、どのような税金がかかりますか。

■(2) 長期優良住宅を購入したときの税金

耐震性が強く、省エネなどが備わっている住宅（認定長期優良住宅）には税制上、どのような軽減措置がありますか。

■(3) 自宅を増改築したときの税額控除

自宅を100万円以上かけて増改築したとき、所得税の控除があると聞きましたが、その内容を教えてください。

借入をしてバリアフリーのためのリフォームをすると税制上の優遇が受けられると聞きましたが、その内容を教えてください。

省エネ改修促進税制について、その内容を教えてください。

耐震改修促進税制について、その内容を教えてください。

宅地を買ってから、３年以内に住宅を建てれば、税制上の恩典があると聞きました。その内容について教えてください。

2017年度改正の住宅税制に係る「既存住宅のリフォームに係る特例措置の拡充」について説明してください。

自宅の買換えに際して発生した譲渡損失は３年間の繰越控除が認められてきましたが、この制度と住宅ローン控除制度は併用できますか。

自宅を買換えたとき、買換え特例よりも居住用財産の3,000万円の特別控除を選択した方が有利なときもあると聞きましたが、その内容を教えてください。

転職を機会に職場近くの不動産と自宅とを交換しようと考えていますが居住用不動産の交換には税金がかかりますか。

市街地から郊外（市街地外）への事業用資産の買換えにかかる課税繰延制度について教えてください。

「特定居住用財産の買換え特例」とは、どのような制度でしょうか。

住宅を3年以内に建てる目的で土地を購入し、不動産取得税の特例を受けましたが、目的を変更して事務所を建ててしまいました。どうなりますか。

500坪の土地を所有していますが、不動産会社にマンションを建てさせ、土地の一部と建物とを等価交換したいと考えていますが、税務面での有利な方法はありませんか。

<4> 中古住宅の売買

中古マンションを売ったときの税金について教えて下さい。

妻と共有のマンションを売ったときの特別控除について教えて下さい。

5 賃貸借の税金

<1> 貸家・アパート

貸家またはアパートを新築し事業をはじめたいと考えていますが、どのような税金がかかるのか、概要を教えてください。

サービス付高齢者向け住宅を建てたいと考えていますが、何か税の優遇策などはありますか。

貸家、アパート経営により家賃等の収入がありますが、収入を稼ぎ出すための経費はどの範囲まで認められますか。

入居者からの権利金または契約更新時に入る更新料の収入に対する課税関係はどのようになりますか。

従来から行われている不動産投資による節税にも歯どめがかかり、思ったほどの効果はないとのことですが、どのような仕組みか教えてください。

<2> 土地の賃貸借

小さな事業をはじめるため土地を探していますが、借地権の取得と土地の購入といずれが税金面で有利ですか。

土地の賃貸借契約を締結し権利金を受取りましたが、権利金収入にも税金はかかるのですか。

土地の賃貸借契約によって得た権利金から控除できる経費の内容と計算方法を教えてください。

定期借地権契約により地価の10％の保証金と同2％の地代の収入がありましたが、税金はどのようになりますか。

借地契約の土地に、事業用建物を建てて商売をしていますが、借地権の更新時に支払った更新料は必要経費に算入できますか。

遠縁の地主から権利金を支払わずに地代の支払いだけで土地を借り家を建てて住もうと思っていますが、土地の価額に対してどれくらいの地代を支払えばよいでしょうか。

借地権の契約に際して、いろいろな方法があるようですがどのように選択すればよいでしょうか。